Para que las personas vivan en casas limpias y renovadas, disfruten de caminar junto a la casa, deben mantener el funcionamiento de todo un sistema de servicios públicos, organizar el uso de la propiedad común correctamente, cuidar la comodidad de los residentes y el paisajismo del patio. ¿Quién debería hacer esto? Obviamente, los residentes de un edificio de apartamentos (MKD) deben realizar un trabajo importante para organizar un organismo de este tipo que les interese cuidar bien de la propiedad común de manera oportuna y mantener la limpieza y el orden en la casa. Toda la gama de trabajos de mantenimiento del hogar se conoce como la Oficina MKD.
¿Cómo se puede implementar exactamente la gestión de MKD?
Sobre qué métodos de gestión de MCD existen en la actualidad, muchos han escuchado. Pero para comprender los detalles a menudo el tiempo simplemente no es suficiente, aunque este conocimiento es muy útil.
En el RF LC, los métodos para controlar MKD se establecen muy fácilmente para su comprensión (Parte 2 del Artículo 161). Sin embargo, no todos son aplicables a ningún hogar. Si hay menos de treinta apartamentos en el MKD, la legislación de vivienda ofrece administración directa como una forma de administrar el MKD. En este caso, los propietarios de los apartamentos celebran contratos con proveedores, reparadores, limpiadores y otros trabajadores, quienes responderán a las organizaciones de inspección y pagarán multas en caso de detección de problemas en el campo de la seguridad contra incendios, accidentes, recolección de basura prematura. La gestión, por regla general, se lleva a cabo por un grupo de iniciativa de inquilinos o un representante elegido de forma gratuita. Pero la implementación de actividades para el mantenimiento y operación de MKD es un gran trabajo, por lo tanto, la administración directa como una forma de administrar MKD es razonable de instalar en casas pequeñas. Cada residente tiene su propia visión de la imagen de una casa y entrada ideales, por lo que el número de residentes afecta directamente la capacidad de llegar a un compromiso y la probabilidad de conflictos y malentendidos.
La segunda opción para administrar MKD, indicada en el Código de Vivienda, es la administración de cierto tipo de entidades legales. En particular, dicha persona puede ser una asociación de propietarios (HOA), una cooperativa de vivienda (LCD) u otra cooperativa de consumidores especializada (PC). Con este método de administración, los propietarios de apartamentos autorizan a una entidad legal a firmar contratos para reparaciones de rutina y para todos los aspectos de la operación de la propiedad de la casa, así como para el suministro de agua, saneamiento, calefacción y otros servicios.
La tercera opción implica la conclusión de un acuerdo con una organización administradora que realizará toda la gama de servicios para MKD y al mismo tiempo será responsable de posibles violaciones de los requisitos de la legislación rusa a las autoridades de inspección.
¿Quién elige el método de control de MCD?
Los propietarios de los apartamentos no solo pueden deshacerse de sus metros cuadrados, sino que también deben mantener la propiedad común en buenas condiciones. Por lo tanto, la pantalla LCD de la Federación de Rusia contiene una directiva para que los propietarios determinen cómo se administrará su hogar. Antes de elegir el método de administración de MCD, los propietarios de apartamentos deben estudiar en detalle sus detalles, cuál es el más adecuado para la casa, teniendo en cuenta su edad, condición y otras características, así como correlacionar con la disposición de los propietarios para administrar su propia casa y pagar las facturas de servicios públicos. a tiempo
La elección final se realiza en la reunión general de propietarios, que puede realizarse en persona u organizarse sin la presencia personal de todos los residentes. Para que la decisión de la reunión sea válida, los residentes deben votar por ella, quienes en conjunto tienen el 50 por ciento o más del voto. La elección de la forma de gestionar el MKD por la junta general debe ser estrictamente aceptada por cada inquilino en el MKD, incluso a pesar de la posible omisión de la reunión en sí. Cuando la reunión se celebra en ausencia, la participación se considera como la transferencia oportuna por parte del propietario de su decisión por escrito. El resultado de dicha reunión de propietarios de apartamentos se registra en el protocolo para seleccionar el método de administración de MCD, que se publica en las entradas de tal manera que cada propietario de apartamentos esté familiarizado con él. La oferta pública la realiza el iniciador de la reunión dentro de los diez días posteriores a la decisión. Del mismo modo, al organizar una reunión general, se realiza la posibilidad de cambiar la forma en que se gestiona el MKD.
Todo lo anterior se aplica a las casas que ya están habitadas. Pero la situación es diferente con las casas de nueva construcción. A menudo sucede que en un edificio nuevo, no todos los inquilinos tienen derecho de propiedad, por ejemplo, son titulares de capital que sufren mucho tiempo. Debido al hecho de que dichos ciudadanos, de acuerdo con la legislación de vivienda, no tienen derecho a votar sobre el tema de determinar la forma de administración de la casa, se hace imposible elegir una forma de administrar esta casa.
¿Qué sucederá si no se selecciona el método de control para MCD?
El Código de Vivienda limita el período de tiempo en que los propietarios tienen la oportunidad de reflexionar y organizar el proceso de crear una Asociación de Propietarios o elegir una organización de gestión.
Si los residentes no comenzaron a confundirse con la elección del método de gestión o no pudieron hacerlo por razones objetivas, así como en el caso de que la decisión de elegir el método de gestión del MKD aún no se haya implementado, entonces el gobierno local realiza los procedimientos necesarios para organizar una competencia para determinar la organización de gestión. Aquí, ninguno de los inquilinos tiene derecho a rechazar, y cada propietario está obligado a seguir las disposiciones del acuerdo de gestión celebrado con la organización gestora elegida, independientemente de si este acuerdo le conviene o no. Pero siempre hay una oportunidad de procedimiento para corregir el estado actual de las cosas y celebrar una reunión general antes de que expire el contrato, para debatir la cuestión de cambiar el método de gestión del MKD o la organización gestora.
¿Qué incluye el mantenimiento de locales en el MKD?
Todos los servicios y trabajos relacionados con el concepto de "mantenimiento de locales en el MKD" están determinados por la legislación de vivienda. Este concepto incluye una amplia gama de servicios para organizar el suministro de agua, electricidad, gas, energía térmica, registro de ciudadanos que viven en la casa, servicios de contabilidad, operación técnica y mantenimiento sanitario.
La operación técnica, a su vez, incluye el mantenimiento de los sistemas de ingeniería del edificio y los trabajos de reparación. El mantenimiento sanitario incluye toda la gama de medidas para mantener la limpieza y el orden en la casa y en el territorio contiguo, por ejemplo, limpieza, desinfección, desratización, desinsectación.
¿Qué hace HOA?
Tal forma de administrar MCD como HOA aparece donde algunos inquilinos desearían poder controlar el gasto de fondos en el mantenimiento de su hogar. El liderazgo de HOA no surge desde cero, sino que siempre se crea a partir de los residentes más activos e interesados. Y aunque los ciudadanos de esta iniciativa no siempre tienen pleno conocimiento legal y conocimiento en el campo de los servicios públicos, un factor importante en el trabajo exitoso es el deseo de mejorar su hogar. La junta de la HOA debe llevar a cabo trabajos contractuales sobre limpieza, eliminación de basura, mantenimiento de servicios públicos y otros aspectos del mantenimiento de la casa y el territorio contiguo. Mantener el orden y seguir las normas sanitarias y de seguridad contra incendios también es una función importante de los HOA. El lado financiero de la administración supone la presencia de un contador en la Asociación de Propietarios para hacer un seguimiento de los fondos que los inquilinos transfieren para pagar los servicios públicos, así como el dinero que se gasta en las necesidades de la casa. Ingresos adicionales HOA se pueden obtener del arrendamiento de cualquier parte de la propiedad común.
Si el propietario decide si quiere convertirse en miembro de la HOA o no, entonces, a su vez, la HOA no tiene derecho a rechazar la admisión a sus filas, incluso si de repente otros miembros de la HOA se oponen a ella. La falta de voluntad para convertirse en miembro de la Asociación de Propietarios a veces se asocia con la necesidad de pagar servicios adicionales: seguridad en el estacionamiento y en el porche, macizos de flores en el patio, cámaras de video en los pisos. De hecho, para los miembros de HOA, el pago es obligatorio si la junta de HOA ha tomado tal decisión. Un resultado en esta situación puede ser un acuerdo individual con la HOA, en el que todas las tarifas se aprobarán por adelantado.
¿Cómo funciona una empresa de gestión?
Tras la conclusión directa de un acuerdo entre los propietarios y la empresa de gestión especializada, se espera que proporcione servicios técnicos y sanitarios en el hogar, así como realizar trabajos de reparación de alto nivel, ya que los especialistas profesionales y experimentados que trabajan en la empresa de gestión podrán evaluar correctamente la necesidad y la complejidad del trabajo, seleccionarán los materiales correctos, invitarán a los especialistas correctos. Si la compañía administradora trabaja con varias casas, entonces también es posible un menor costo de trabajo y servicios. Sin embargo, la comunicación con la empresa de gestión a menudo es difícil, e incluso un pequeño incidente como una bombilla fundida puede ser inconveniente durante varios días.
Contrato con la empresa gestora: ¿qué es lo más importante?
El paso más importante en el proceso de establecer una de las formas de administrar MKD es el desarrollo y la conclusión de un acuerdo con la compañía administradora. El contenido del contrato determinará la relación futura entre los inquilinos y la compañía administradora, incluida la posibilidad de rescisión del contrato en caso de desempeño injusto de las funciones de mantenimiento de la casa. El texto del contrato debe indicar todas las propiedades de la casa, los tipos y la frecuencia del trabajo y los servicios que la compañía administradora deberá realizar, el tamaño y el momento de todos los pagos que los propietarios deberán realizar. El contrato también puede prescribir el procedimiento para informar a los residentes sobre el trabajo realizado. Si esto no se hace, los propietarios deben recibir el informe una vez al año.
¿Por qué se recoge el consejo de MCD?
Otra responsabilidad de los inquilinos se convierte en la elección de un consejo de la casa en caso de que la opción con una empresa de gestión se eligiera entre las formas de gestionar el MCD. De hecho, las tareas principales del consejo son formular propuestas y controlar el trabajo que se realiza. En una reunión de propietarios, los miembros del consejo hacen propuestas sobre lo que debe repararse, qué trabajos de mantenimiento pueden reprogramarse para el próximo año y cuáles requieren medidas urgentes, a quién y con qué propósito es posible arrendar bienes comunes y otros aspectos del mantenimiento de MKD y paisajismo Los objetivos del consejo también incluyen el estudio de los contratos y acuerdos que proponen celebrar a los propietarios, a fin de proteger los derechos e intereses de los residentes de la casa. Con base en los resultados de la revisión, el consejo hace sus conclusiones y recomendaciones sobre todos los documentos. Podemos decir que el Consejo MKD organiza la discusión de temas importantes en las reuniones de propietarios, interactúa con la organización administradora y monitorea la implementación de los términos del contrato de administración.
Pros y contras de las diferentes formas de gestión de MCD
Si realizamos una descripción comparativa de los métodos de control de MCD, podemos sacar las siguientes conclusiones. La diferencia fundamental es que la gestión directa implica resolver todos los problemas de los residentes de la casa. Mientras que otras dos formas de administrar MKD le permiten transferir la carga de responsabilidad sobre los hombros del jefe de la HOA o el liderazgo de la organización administradora. Por otro lado, con una administración independiente es posible operar con dinero más móvil y ajustar de manera flexible la elección de trabajo y servicios a la situación actual. Los residentes que administran directamente la casa pueden incluso reducir significativamente sus costos de reparación y mantenimiento de la casa, seleccionando contratistas de acuerdo con sus deseos para el costo del trabajo y los servicios.
Al mismo tiempo, una característica distintiva del contrato con la compañía administradora será la recepción de servicios profesionales de acuerdo con los requisitos de la ley. Al administrar inquilinos o en forma de una Asociación de Propietarios, las personas con educación y habilidades especiales no siempre participan en la organización del mantenimiento de la casa, por lo tanto, se pueden requerir gastos adicionales para capacitar al personal en el campo de la vivienda y los servicios y la legislación comunitaria. Además, las organizaciones de gestión, por regla general, tienen equipos especializados disponibles que les permiten proporcionar muchos servicios a un nivel superior. En general, todos los métodos de gestión de MCD tienen sus propios matices que deben tenerse en cuenta al hacer una elección.
