El costo es una de las características clave del sujeto de una transacción de derecho civil. ¿Cuáles son sus síntomas? ¿Cómo se clasifican los valores? ¿Con qué propósito en el negocio o en el negocio inmobiliario se calculan los indicadores relevantes y por qué métodos?
¿Qué es el costo y la valoración?
Antes de estudiar los tipos de valor y los motivos que lo acompañan para su clasificación, determinaremos qué representa. Hay muchos criterios que le permitirían dar una descripción inequívoca entre el mundo y los economistas rusos. Entre los más populares están: el costo es la cantidad de dinero que se establece como condición de una transacción en el proceso de interacción entre los sujetos de las relaciones de derecho civil en el momento estimado de la transferencia de los derechos de propiedad u otros mecanismos para usar el objeto. A su vez, el concepto de "valoración" está asociado con un mecanismo para determinar la cantidad en cuestión.
Aspectos de evaluación
Los objetos de evaluación pueden ser bienes inmuebles, servicios, transporte, artículos para el hogar, propiedad intelectual, todo lo que establece el derecho civil como posible sujeto para transacciones que involucran a personas físicas y jurídicas. El procedimiento asociado con la determinación del valor monetario, cuya transferencia de un sujeto de relaciones legales a otro es la base para la transferencia de los derechos de propiedad, se lleva a cabo mediante métodos reconocidos por ambas partes. También pueden ser ofrecidos por terceros, pero sujetos a un acuerdo con los principales participantes en la transacción.
Estos u otros tipos de valor de bienes, propiedades o servicios pueden determinarse, dependiendo de la naturaleza de la relación legal, a solicitud de las partes o en virtud de los requisitos de la ley. Entonces, por ejemplo, en transacciones de bienes raíces, el uso de los servicios de tasadores es en muchos casos obligatorio para registrar los derechos de propiedad.
Enfoques de evaluación
La evaluación, así como, por ejemplo, la determinación del tipo de valor, puede llevarse a cabo en el marco de varios enfoques. En la práctica comercial rusa, hay tres principales: rentable, comparativo y costoso. Consideremos su esencia.
El modelo de ingresos implica el uso de métodos que se basan en el cálculo de los ingresos estimados del posible uso del objeto de valoración por parte del nuevo propietario, por ejemplo, el alquiler. El modelo comparativo implica el estudio de figuras que caracterizan los tipos de valor de propiedad de algunos objetos, con indicadores de otros que son muy similares en términos de características básicas. Por ejemplo, un tasador, que determina el indicador monetario apropiado para un apartamento, por regla general, examina las ofertas existentes en el mercado inmobiliario. En el marco del modelo de costos, se calculan los posibles costos necesarios para mantener el objeto en condiciones funcionales adecuadas. Si, por ejemplo, una persona compra un tractor, el experto en evaluación contratado por él debe, al determinar el costo de este tipo de transporte, tener en cuenta los costos potenciales asociados con la reparación del equipo.
Resultado de costo
Tan pronto como se analizan los tipos de valor de la propiedad y se proporciona la evaluación correspondiente, su resultado puede usarse como una guía para determinar el precio final de la transacción. O para otros fines, por ejemplo, al concluir un contrato de seguro, otorgar un préstamo, vender una acción, etc. Consideremos qué tipos de valor se distinguen en la evaluación de varios objetos por parte de expertos rusos. Y también cómo la información relevante se puede utilizar en la práctica.
Clasificación de costos
¿Qué tipos de valor de este o aquel objeto de evaluación distinguen los expertos modernos? Hay muchos criterios de clasificación. Considere uno de los modelos comunes entre los economistas rusos.
Contiene, en particular, el valor de mercado. Este es el precio, cuyo valor se fija en el momento de la valoración del objeto, siempre que se suponga que debe venderse en un segmento competitivo. Es decir, los requisitos previos para determinar el valor correcto son la disponibilidad de información pública sobre los principios de fijación de precios de los bienes, la ausencia de factores externos (regulatorios) significativos que afecten el precio.
Hay un valor de inversión en el modelo en consideración. Sus indicadores se identifican para proporcionar información a las personas interesadas en invertir en un determinado objeto. En algunos casos, el valor de la inversión puede coincidir con el valor de mercado. Pero este no es siempre el caso. A veces, al mismo tiempo que la inversión, también se calcula el valor residual del objeto. Su valor expresa la cantidad probable de posibles ingresos sobre el hecho de reventa del sujeto de la transacción.
Hay un valor catastral. El propósito de su establecimiento es registrar el objeto en un determinado estado o registro de la industria con el uso posterior de información por las declaraciones relevantes. Como regla general, en este caso estamos hablando de calcular impuestos. El valor catastral generalmente es más bajo que el mercado, si hablamos de bienes raíces, o aproximadamente igual a él.
También existe el valor del seguro. Implica calcular la cantidad de pagos bajo un contrato de seguro. En algunos casos, el costo de reemplazo de un objeto también se calcula simultáneamente con él. Esto sucede, por ejemplo, si el acuerdo correspondiente con la compañía de seguros no implica una compensación monetaria, sino que lleva el objeto a su estado funcional original en caso de daño o falla.
Por lo tanto, examinamos los 4 tipos de valor que son más comunes en la escuela económica rusa, así como varios complementarios a ellos. Esta lista, por supuesto, no es exhaustiva. Existen tipos privados de valor de mercado, así como de inversión, o catastrales, en relación con las características de los objetos con diferente, como opción, estatus legal. Ahora pasamos al estudio de la esencia de los objetos para los que se calcula el parámetro correspondiente en el aspecto de importancia práctica.
Valoración empresarial
Por supuesto, hay muchos tipos específicos de objetos en relación con los cuales se determina el valor. Entre los más frecuentes en la práctica comercial rusa se encuentran los negocios y el sector inmobiliario. En el primer caso, se evalúa la totalidad de los activos de las empresas, los principios de gestión y las actividades generadoras de beneficios. Antes de estudiar los tipos de valor de la empresa, será útil determinar los objetivos que enfrenta el tema de la evaluación correspondiente.
¿Por qué determinar los parámetros de costo para un negocio? La primera opción aquí es la posibilidad de vender la empresa. El propietario de la empresa puede decidir hacer otra cosa, pero antes de que sea beneficioso transferir la corriente a manos de otro propietario. Además, se puede realizar una evaluación comercial para mejorar la calidad de la gestión de la empresa, identificar posibles deficiencias en el sistema de gestión. Otra opción es atraer la atención de los inversores si no hay suficiente capital de trabajo, o si la empresa ha establecido la tarea de expandir el mercado, como resultado de lo cual existe la necesidad de fondos adicionales. La valoración empresarial puede llevarse a cabo al solicitar un préstamo; es, por regla general, lo que sirve como guía para tomar decisiones sobre la concesión de un préstamo por parte de un banco.
Valores de valoración empresarial
¿Qué tipos de valor están involucrados en la valoración de las empresas? ¿Qué principios se usan con más frecuencia aquí? Los principales tipos de valor que son aplicables a la valoración empresarial son el mercado y la inversión. Según algunos expertos, considerando la posibilidad de comprar una empresa, es recomendable que un socio se centre en la segunda dirección en el análisis de las perspectivas relevantes. Dado que un precio típico de "mercado" para una empresa es un indicador que no siempre habla claramente sobre el potencial de desarrollo de una empresa. Pero si estamos hablando de identificarlo con precisión, entonces los principios clave para calcular los números necesarios se pueden basar:
- comparando los indicadores disponibles con los que son característicos de otros participantes del mercado;
- el estudio de las ventajas competitivas del negocio;
- sobre la visión subjetiva de los expertos que realizan la evaluación;
- el estudio de la influencia de factores externos.
Si estamos hablando de determinar el valor de inversión de una empresa, entonces se pueden aplicar los mismos principios, pero además de ellos también está permitido usar otros:
- modelar el comportamiento de entidades involucradas en el negocio (influencia de factores);
- cálculo de rentabilidad (aumento del valor de mercado a lo largo del tiempo).
Los indicadores específicos de valor pueden satisfacer a un comprador potencial de un negocio o inversionista, dependiendo de cuál sea el tamaño estimado de las inversiones en el negocio y cuáles son las perspectivas de retorno de la inversión. En muchos casos, la inversión puede ser de origen crediticio. El valor de la posible ganancia no solo debe ser diferente de cero, sino también garantizar el pago de intereses al banco. Las pautas adicionales en la toma de decisiones de los inversores, sin contar los indicadores que reflejan el mercado y el valor de inversión de una empresa, pueden incluir:
- la sostenibilidad estimada del negocio (la capacidad de generar ingresos durante mucho tiempo);
- correlación de los períodos de recuperación con negocios competitivos (tal vez sea más rentable para un inversor invertir en otra empresa y para que el comprador lo adquiera);
- nivel de confianza entre socios.
Estos criterios pueden ser muy subjetivos. Por lo tanto, en la práctica empresarial, el mercado y el valor de inversión de una empresa son parámetros importantes, pero no siempre son clave.
Otro posible factor es el costo de los tipos de trabajo asociados con la evaluación del negocio para la inversión o una posible compra. Si el estudio de la empresa puede ir acompañado de inversiones significativas que no impliquen un beneficio real (por ejemplo, contactar a expertos externos, auditores y analistas), entonces es probable que el inversor o posible comprador del negocio prefiera no tratar con una empresa en particular.
Valoración de la propiedad
Será útil estudiar qué tipos de valor de la propiedad son, así como qué enfoques se están implementando para evaluarlo. Pero antes, como en el caso de los negocios, definimos los objetivos que persiguen los participantes en las transacciones civiles del tipo correspondiente. La necesidad de estudiar los tipos de valor de la propiedad, así como recurrir a los servicios de un tasador, surge en los siguientes casos principales:
- hay una transacción de venta de un apartamento, oficina, otro edificio o local;
- activos valorados de la empresa;
- el tamaño de la base imponible se determina en términos de impuestos a la propiedad.
Por supuesto, en la práctica puede haber más razones para la valoración de bienes inmuebles. Por ejemplo, en algunos casos se hace necesario determinar los tipos de costos estimados además de los procedimientos básicos. O, como opción, evaluar bienes inmuebles con vistas a su transferencia para las necesidades del estado.
Valores de valoración de propiedad
Observamos anteriormente que los principales tipos de valor empresarial son el mercado y la inversión. Con respecto a los bienes raíces, se pueden investigar los mismos parámetros, pero como regla, además, hay varios otros. A saber, el valor catastral y de seguro del objeto. En algunos casos, también se determina la liquidación. Ya hemos considerado las características de determinar el valor de mercado y de inversión anterior. En el caso de los bienes raíces, los principios y métodos generales en su forma son generalmente similares a los utilizados en la evaluación de un negocio. Solo participan cuando están más adaptados a las características específicas del mercado correspondiente: la “competencia” se reemplaza por la “condición” (nivel de reparación, materiales de acabado y su calidad, etc.), la “rentabilidad”, por el esperado “aumento en el precio”.
Examinemos ahora cómo se realiza el cálculo de las cifras de los valores catastrales, de seguros y de liquidación. Todos ellos tienen algunos detalles. Cada tipo de valor determinado de la lista se caracteriza por características en el aspecto de los métodos de valoración. Considéralos.
Cuando se trata del valor catastral de los bienes raíces, el tasador toma como base las metodologías reflejadas en las fuentes legislativas relevantes, las recomendaciones del Ministerio de Finanzas y otros departamentos responsables del uso práctico de la información relevante sobre la vivienda. En algunos casos, también se pueden utilizar criterios específicos para determinar el valor de mercado de un objeto. Se puede estudiar diversa documentación técnica.
Si la tarea es determinar el valor asegurado de los bienes inmuebles, en este caso, por regla general, el tasador se guía principalmente por métodos de mercado, pero se ajusta al contenido real de la transacción de compra y venta. Por ejemplo, si una persona compra un apartamento con una hipoteca, solo el monto del préstamo puede incluirse en el valor del seguro. Y en este caso, la base adecuada para calcular el monto del contrato con las aseguradoras puede ser menor que si el valor de mercado del apartamento se tomara en su forma pura.
Una hipoteca es un ejemplo de un segmento de mercado donde el valor residual de un objeto puede ser prácticamente significativo para los sujetos de transacciones de derecho civil. Si, por ejemplo, una persona u organización no puede cumplir con las condiciones para pagar un préstamo, el banco probablemente decidirá vender la propiedad prometida. Incluso antes de firmar una transacción de préstamo, una institución financiera probablemente querrá analizar las perspectivas para el componente de liquidación del proyecto.
Sin embargo, observamos que algunos expertos consideran ilegal usar el término "valor residual" en relación con las transacciones inmobiliarias cuando interactúan con los bancos. El hecho es que, por defecto, un acuerdo hipotecario no implica una transferencia obligatoria del apartamento a la propiedad del banco, es solo una medida de seguridad para un préstamo. Si bien en su forma pura, el valor de liquidación implica calcular el precio al que el propietario de un objeto (por ejemplo, un negocio) podrá vender su propiedad (por ejemplo, debido a la quiebra de la empresa). Por lo tanto, utilice el término en cuestión en relación con bienes inmuebles debe utilizarse con precaución.
